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投资理财

招行外汇期权的使用心得

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© Written by J.Y. WANG

常用的简易策略

买入策略：
大涨：买入虚值看涨
小涨：买入实值看涨
大跌：买入虚值看跌
小跌：买入实值看跌
突破（跨式）：双向买入

需要卖出配合的策略(无法使用)：
不涨：卖出虚值看涨
不跌：卖出虚值看跌
盘涨（牛市价差）：同向买低卖高
盘跌（熊市价差）：同向卖高卖低
横盘（蝶式）：同向买一份高、买一份低、卖出两份中间

持有标的物时的策略(无法使用)：
备兑开仓（≈合成看跌）：持有标的物，卖出虚值看涨
下跌保护（≈合成看涨）：持有标的物，买入平值看跌
领口（≈合成牛市价差）：持有标的物，买入平值看跌，卖出虚值看涨

一些小心得：

1、坚守风险纪律！！！

2、合约滚动上市，对于USD/JPY和GBP/USD只有两个月的合约，AUD/USD和EUR/USD有三个月的合约。一个月份只提供一种价格，且无法卖空期权，因此期权的策略大大受限。只能使用买入看涨/看跌期权，跨式期权有限的三种方式。由于条件的限制通常可以应对：大涨、大跌、小涨、小跌、突破这五种行情。而对于不涨、不跌、盘涨、盘跌、横盘的情况就只能放弃了。

3、招行本质属于做市商，同时提供买卖价，买卖价差就是手续费，一般0.12（记住招行有权随时随意变动点差，并且其有过这种臭名昭著的历史）。由于是单一做市商，没有竞争，所以基本上对于招行是具有完全优势的，其只要控制好delta和garmma中性即可基本稳赚。由于提供期权时间较短，对于购买的虚值期权是非常不利的。并且一个月份只提供一种价格，该价格往往有利于卖方。

4、特别一提的是当出现收敛三角形，或当市场持平等待美联储会议时跨式期权策略比较好用，当然前提是要有大突破。

5、所有策略有效的前提是，你对于市场的判断是正确的。因此应在有自己清晰的判断时入场，不要频繁交易，不能随意盲目猜测（否则与赌博何异），并想好离场时机。

6、对于开仓后的善后工作，由于条件的限制无法进行上下、前后滚动操作，因此只能采用止盈止损策略。特别一提的是，止损应根据行情的阻力支撑判断，尽量不要用权利金控制止损点。

7、不要购买仅剩一个月到期的虚值期权，时间价值会很快流失。

8、杠杆率计算:delta*(汇率*合约单位)/权利金。

9、了解基本面和技术分析，学习基本的期权定价及策略知识，如果一无所知请不要进入市场。

交易规则

1、交易合约的规格：

货币对 欧元/美元 英镑/美元 美元/日元 澳元/美元
标的金额（每份合约） 100欧元 100英镑 100美元 100澳元
看涨期权 看涨欧元 看跌美元 看涨英镑 看跌美元 看涨美元 看跌日元 看涨澳元 看跌美元
看跌期权 看跌欧元 看涨美元 看跌英镑 看涨美元 看跌美元 看涨日元 看跌澳元 看涨美元
类型 欧式期权（期权合约持有人仅在期权到期日有权行使权利）
执行价格 由招商银行定制
期限 3个月左右
合约起始日 由招商银行定制
合约到期日 由招商银行根据起始日及合约期限设定
履约清算日 合约到期日

2、交易价格：为买卖一份招商银行个人外汇期权合约的价格，报价方式为：左边为银行买入价，右边为银行卖出价，客户买入期权合约使用卖出价，卖出期权合约使用买入价。
3、交易时间：招商银行个人外汇期权合约买卖业务的交易时间从北京时间星期一早晨08：00至星期六凌晨05：00。招商银行有权根据业务实际情况对交易时间进行调整。
4、委托指令：即时委托、挂盘委托、止损委托、撤单委托。客户卖出的合约只能是通过招商银行交易系统已经买入并成交的合约。
5、委托效期：委托指令成功投放后，委托指令将始终有效，直至委托成交、撤单或交易系统闭市。
6、招商银行有权随时调整期权合约的报价点差，并保留暂停报价的权利，且不因此承担任何责任。
7、每笔交易的起点金额为买入一个合约的价格。每笔交易委托的起点份数为1份，单笔委托最多可买入10000美元。

到期清算规则

1、客户通过招商银行交易系统买入外汇期权合约，系统将根据客户买入的期权合约份数和交易价格计算所需资金和费用，并及时从客户账户扣划相应款项。
2、客户通过招商银行交易系统买入并持有到期的期权合约，系统将在期权合约到期日自动进行履约清算，并于当日入账。
3、招商银行以在期权合约到期日当日北京时间14：00时东京外汇市场现货收市价格水平确定基准价格。
4、对于看涨期权，当（基准价格－执行价格）>0时，系统将自动计算合约所得，并于当日入客户账；当（基准价格－执行价格）<＝0时，客户持有的期权价值为0。
5、对于看跌期权，当（基准价格－执行价格）<0时，系统将自动计算合约所得，并于当日入客户账；当（基准价格－执行价格）>＝0时，客户持有的期权价值为0。

交易策略的风险纪律

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© Written by J.Y. WANG

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1、顺应中等趋势的方向交易。
2、在上升趋势中，趁跌买入；在下降趋势中，逢涨卖出。
3、让利润充分增长，把亏损限于小额。
4、始终为头寸设置保护性止损指令，以限制亏损。
5、不要心血来潮地做交易，打有计划之战。
6、先制订好计划，然后贯彻到底。
7、奉行资金管理的各项要领（见资金管理的风险纪律）。
8、分散投资，但须注意，“过犹不及”。
9、报偿-风险比至少要达到3比1，方可动作。
10、当采用金字塔法增加头寸时，应遵循以下原则：
a.后来的每一层头寸必须小于前一层。
b.只能在盈利的头寸上加码。
c.不可以在亏损头寸上再增加头寸。
d.把保护性止损指令设置在盈亏平衡带。
11、绝不要追加保证金，别把活钱扔进死头寸里去，要坚决止损。
12、在平回盈利头寸前，优先平仓了结亏损的头寸。
13、除非是从事极短线的交易，否则总应当在市场之外，最好是在市场闭市期间，做好决策。
14、研究工作应当由长期逐步过渡到短期。
15、利用日内图表找准入市、出市点。
16、在从事当日交易之前，先掌握隔日交易的技巧。
17、尽量别理会常识；不要对传播媒介的任何说法过于信以为真。
18、学会踏踏实实地当少数派。如果你对市场的判断正确，那么，大多数人的意见会与你相左。
19、技术分析的技巧靠日积月累的学习和实践才能提高。永远保持谦逊的态度，不断地学习探索。
20、力求简明。复杂的并不一定是优越的。
21、尽量不锁仓，锁仓只锁利润仓。

资金管理的风险纪律

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资金管理所解决的问题，事关我们的生死存亡。资金管理增加了交易者生存下去的机会。
普遍性的资金管理要求包括以下四条：
1、总投资额必须限制在全部资本的50%以内。
2、在任何单个市场上所投入的总资金必须限制在总资本的10%到15%以内。
3、在任何单个市场上最大亏损金额必须限制在总资本的5%以内。
4、在任何一个市场群类上所投入的保证金总额必须限制在总资本的25%以内。

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盈利与亏损的不对称性

亏损比例 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
弥补亏损所需收益率 0.0% 5.3% 11.1% 17.6% 25.0% 33.3% 42.9% 53.8%
亏损比例 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70%
弥补亏损所需收益率 53.8% 66.7% 81.8% 100.0% 122.2% 150.0% 185.7% 233.3%

交易中的一些常识和技巧：
1、最成功的交易商也只能在40%的交易中获利。由于大多数的交易是亏损，所以我们唯一的希望就是，确保获利交易的盈利额大于亏损交易的损失额。
2、始终采用复合头寸来进行交易。所谓复合头寸，是指我们把交易的单位分成交易头寸和跟势头寸两部分。跟势头寸部分图谋长期的有利之处。对于它们我们设置较远的止损指令，为市场的巩固或调整留有充分的余地。交易头寸部分用来从事频繁地出市入市的短线交易。如果市场已经到达第一个目标，或接近某个阻挡区，同时摆动指数也显示出超买状态，那么，我们就可以针对交易头寸部分地平仓获利，或者安排较近的止损指令。其目的是要锁定或确保利润。如果之后的趋势又恢复了，那么我们就把已平仓的头寸重新补回来。
3、在突破前预先入市时，交易者不妨开立一点小头寸；然后，在突破时，再添一点头寸；最后等突破后市场调整性地调回时，再追加一点头寸。
4、当阻挡被击破时，可能构成开立新的多头的信号。而这个新头寸的保护性止损指令就可以设置在最近的支撑点的下方。
5、在上升趋势中，向下的调整常常回撤到前面的上涨进程的40%~60%的位置。我们可以利用这一点来开立新的多头头寸。在下降趋势中，40%~60%的向上反弹通常提供了优越的抛空机会。同理在日内价格图上，也可以应用百分比回撤的概念。
6、在上升运动之后，其下方的价格跳空通常起到支撑作用。当价格跌回价格跳空的上边缘、或者回到价格跳空之内的时候，我们买入。然后我们把止损指令放置在跳空之下。反之同理。
7、在上升趋势中，在支撑区附近买进，但是如果该支撑被击溃，就尽快平仓出市。而在下降趋势中，我们尽可能在接近阻挡区之处卖出，但是如果该阻挡被冲破，也尽快平仓出市。在上升趋势的向下调整中如果沿着调整阶段中的高点所连成的紧凑下降趋势线被向上突破，也可用作买入信号。而在下降趋势的向上调整中，如果调整阶段的紧凑趋势线被向下突破了，也可能是做空的机会。
8、在连串获利之后马上就扩大注入市场的本金，是最糟糕的时机。就像在上升趋势中，当市场处于超买状态时买入一样。更明智的做法是（这与人的本性有点不符），在本金稍有亏损的时候，便开始增加投入。这么做，增大了重头投入处在净资产的低谷而不是在净资产的顶峰的机会。

期货及外汇交易时间

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国内期货交易所交易时间

上海期货交易所：
上午 09:00 — 10:15 / 10:30 — 11:30
下午 13:30 — 14:10 / 14:20 — 15:00
夜盘
晚21:00 开始，品种不同结束时间不同

大连、郑州商品交易所：
上午 09:00 — 10:15 / 10:30 — 11:30
下午 13:30 — 15:00
夜盘
晚21:00 开始，品种不同结束时间不同

中国金融期货交易所：（沪深300期货标准合约）
平时交易时间  9:15–11:30 / 13:00—15:15
交割日交易时间 9:15–11:30 / 13:00—15:00

 

国外期货交易所交易时间（北京时间24小时制）

时差
伦敦/北京   – 8  
纽约/北京   -13
芝加哥/北京 -14  
东京/北京   +1

纽约商品交易所（COMEX）交易时间
20:50 — 03:35

纽约商品交易所（NYMEX）交易时间
人工喊价  23:30 — 03:30
电子报盘
04:15 — 22:30 （周二 — 周五）
08:00 — 22:30 （周一）

纽约期货交易所（NYBOT）交易时间<
23:30 — 03:15

 

LME金属交易时间表

期货
品种		 交易
时间		 上午盘第一节 上午盘第二节 上午 kerb 下午盘第一节 下午盘第二节 下午 kerb
铜 伦敦
时间		 12:00—12:05 12:30—12:35 13:10—13:30 15:30—15:35 16:10—16:15 16:35—17:00
北京
时间		 20:00—20:05 20:30—20:35 21:10—21:30 23:30—23:35 00:10—00:15 00:35—01:00
铝 伦敦
时间		 11:55—12:00 12:55—13:00 13:10—13:30 15:35—15:40 16:15—16:20 16:35—17:00
北京
时间		 19:55—20:00 20:55—21:00 21:10—21:30 23:35—23:40 00:15—00:20 00:35—01:00
镍 伦敦
时间		 12:15—12:20 13:00—13:05 13:10—13:30 15:45—15:50 16:25—16:30 16:35—17:00
北京
时间		 20:15—20:20 21:00—21:05 21:10—21:30 23:45—23:50 00:25—00:30 00:35—01:00
锌 伦敦
时间		 12:10—12:15 12:50—12:55 13:10—13:30 15:25—15:30 16:05—16:10 16:35—17:00
北京
时间		 20:10—20:15 20:50—20:55 21:10—21:30 23:25—23:30 00:05—00:10 00:35—01:00
锡 伦敦
时间		 11:50—11:55 12:40—12:45 13:10—13:30 15:40—15:45 16:20—16:25 16:35—17:00
北京
时间		 19:50—19:55 20:40—21:45 21:10—21:30 23:40—23:45 00:20—00:25 00:35—01:00
铅 伦敦
时间		 11:55—12:00 12:55—13:00 13:10—13:30 15:35—15:40 16:15—16:20 16:35—17:00
北京
时间		 19:55—20:00 20:55—21:00 21:10—21:30 23:35—23:40 00:15—00:20 00:35—01:00
铝合金 伦敦
时间		 11:45—11:50 12:35—12:40 13:15—15:10 15:10—15:15 16:30—16:35 16:35—16:45
北京
时间		 19:45—19:50 20:35—21:40 21:15—23:10 23:10—23:15 00:30—00:35 00:35—00:45
说明：
*周一到周五交易，每种金属的每节交易均为5分钟
*官方报价在每种金属的上下午的第二节交易结束后公布
*英国夏令时期间（每年3月份最后一个星期日至10月份最后一个星期日），表中的北京时间则相应提前1个小时

 

美国cbot，comex期货交易时间表

CBOT 交易方式 交易时间（芝加哥时间） 北京时间
大豆、豆油、豆粕、
小麦、玉米、大米
谷物期货		 open outcry
（公开喊价交易）		 周一至周五
09:30–13:15		 周一至周六
23:30–03:15
a/c/e platform
（电子盘交易）		 周日至周五
20:30–06:00		 周一至周五
10:30–20:00
说明：
美国夏令时期间（每年4月份第一个星期日至10月份最后一个星期日），表中北京时间则相应提前1个小时

 

COMEX 交易方式 交易时间（纽约时间） 北京时间
高级铜 公开喊价交易 08:10 – 13:00
（周一至周五）		 21:10 – 02:00
（周一至周六）
access
（电子盘交易）		 15:15 – 08:00 （周一至周四）
19:00 – 08:00（周日至周一）		 06:15 – 21:00 （周二至周四）
08:00 – 21:00（周一）
铝 公开喊价交易 08:00 – 13:10
（周一至周五）		 21:00 – 02:10
（周一至周六）
access
（电子盘交易）		 15:15 – 08:00 （周一至周四）
19:00 – 08:00（周日至周一）		 06:15 – 21:00 （周二至周四）
08:00 – 21:00（周一）
说明：
美国夏令时期间（每年4月份第一个星期日至10月份最后一个星期日），表中北京时间则相应提前1个小时

 

新加坡普氏现货报价窗口交易时间
17：00  — 17：30

日本东京工业品交易（TOCOM）交易时间
08:00 — 10:00
11:30 — 14:30

夏令时执行时间
美国 每年4月份第一个星期日至10月份最后一个星期日
英国 每年3月份最后一个星期日至10月份最后一个星期日）
美英期货交易所夏令时期间，表中的北京时间相应提前1个小时。

美国法定节假日
1、新年:  1月1日
2、总统节: 2月第三个星期一
3、战争纪念日: 5月最后的星期一
4、美国独立日: 7月4日
5、劳工节: 9月第一个星期一
6、感恩节: 11月最后的一个星期四
7、圣诞节: 12月25日

英国公共节假日
1、元旦节: 1月1日
2、复活节: 春分后第一个星期一
3、银行初假日: 5月第一个星期一
4、银行春假日: 5月最后的一个星期一
5、银行度假日: 8月第一个星期一
6、圣诞节: 12月25
7、节礼日: 12月26

 

全球外汇交易时间

waihui

关于融资融券交易

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融资融券交易，又称证券信用交易，分为融资和融券两类。指投资者向具有融资融券业务资格的证券公司提供担保物，借入资金买入上市证券（融资交易）或借入上市证券卖出（融券交易）的行为。一般情况下，投资者预测证券价格将要上涨而手头没有足够的资金时，可以向证券公司借入资金买入证券；预测证券价格将要下跌而手头没有证券时，则可以向证券公司借入证券卖出。

几个重要概念

1、担保物：客户向证券公司提供的保证金和用于充抵保证金的自有证券、融资买入的全部证券和融券卖出所得全部价款以及信用账户内所有其他资产。
可充抵保证金证券的折算率是指充抵保证金的证券在计算保证金金额时按其证券市值进行折算的比率。

2、标的证券：指客户融资可买入的证券及证券公司可对客户融出的证券，以证券公司不时确定并公布的融资买入标的证券名单和融券卖出标的证券名单为准。

3、保证金比例

融资保证金比例=保证金/(融资买入证券数量×买入价格)×100%。
融券保证金比例=保证金/(融券卖出证券数量×卖出价格)×100%。
沪深交易所规定，在投资者融资、融券的保证金比例不得低于50%，50%是基准保证金比例。

证券公司在不超过基准比例的基础上，且与融资买入券、融券卖出的券的折算率相匹配，可自行确定相关券的保证金比例。
单一标的券融资保证金比例=1+证券公司规定的保证金比例-该标的券的折算率；
单一标的券融券保证金比例=1+证券公司规定的保证金比例+上浮比例-该标的券的折算率。
业内普遍采取的是规定的保证金比例为60%，融券上浮比例为20%。

示例：
客户信用账户内有保证金100万元，计划买入股票A（折算率70%）。
获得的可融资金额：100万元/(1+60%-70%)=111万元

4、保证金可用余额 ：指客户用于充抵保证金的现金、证券市值及融资融券交易产生的浮盈经折算后形成的保证金总额，减去客户未了结融资融券交易已用保证金及相关利息、费用的余额。

保证金可用余额= 现金+∑(可充抵保证金的证券市值×折算率)+∑[(融资买入证券市值－融资买入金额)×折算率]＋∑[(融券卖出金额－融券卖出证券市值)×折算率]－∑融券卖出金额－∑融资买入证券金额×融资保证金比例－∑融券卖出证券市值×融券保证金比例－利息及费用。投资者融资买入或融券卖出时所使用的保证金不得超过其保证金可用余额。

5、维持担保比例 = (现金+信用证券账户内证券市值总和)/(融资买入金额+融券卖出证券数量×当前市价+利息及费用总和)

客户维持担保比例不得低于130%。当客户维持担保比例低于130%时，会员应当通知客户在约定的期限内追加担保物。前述期限不得超过2个交易日。客户追加担保物后的维持担保比例不得低于150%。维持担保比例超过300%时，客户可以提取保证金可用余额中的现金或充抵保证金的证券，但提取后维持担保比例不得低于300%。本所另有规定的除外。

6、融资融券利券一般为金融机构六个月期贷款基准利率的基础上，上浮3个点。

7、融资余额指投资者每日融资买进与归还借款间的差额。融资余额若长期增加时，表示投资者心态偏向买方，市场人气旺盛，属强势市场；反之则属弱势市场。融券余额指投资者每日融券卖出与买进还券间的差额。融券余额增加，表示看空的投资仓位增加，市场趋向卖方；反之则趋向买方。

 交易示例

7月12日上午09:40，小白融资买入1000股国金证券，成交价14.88元，（假设有足够的保证金可用余额）。

(1) 融资买入成交金额＝融资股数x成交价格
=14.88元 x 1000股＝14880元
(2) 交易费用＝佣金＋过户费
＝14880元x 0.25%＋1元=38.20元
(3) 融资负债＝融资买入成交金额＋交易费用
＝14880元＋38.20元＝14918.2元

※融资买入时，交易费用将纳入融资负债总额。
※融资利息＝融资负债x融资费率x负债天数÷360天

7月16号上午10:00，国金证券涨至15元附近，小白做卖券还款，卖出1000股国金证券，成交价格为15.10元（若信用账户中有资金，也可以做现金还款。）

卖券还款所得资金-融资负债=15046.15元-14918.2元=127.95元，此时信用账户中的可用资金为127.95元。

7月17号上午10:40，小白又融券开仓卖出100股贵州茅台，成交价229.80元，（假设有足够的保证金可用余额）。

(1) 融券成交金额＝融券股数x成交价格＝229.80元x 100股=22980元
(2) 交易费用＝佣金＋过户费+印花税＝22980元x 0.25%+1元+22980元x 0.1%=81.43元
(3) 融券卖出所得资金=22980元－81.43元=22898.57元

※按照交易规则，融券卖出所得资金只能用来买券还券。故22898.57元这笔资金只能用于买券还券，不能作其他用途。
※融券利息＝∑融券标的第i天的收盘价x融券股数x融券费率÷360天
注意：融券利息是基于每天收盘价逐日计算的。

7月19号下午2:00，贵州茅台股价跌至222元附近，此时小白做买券还券，成交价222.40元（若客户信用账户中有标的证券，也可做直接还券。）

(1) 买券还券成交金额=222.40x 100股=22240元
(2) 交易费用=佣金＋过户费=22240元x 0.25%＋1元=56.6元
(3) 买券还券资金发生数=22240元＋56.6元=22296.6元

客户做完买券还券后，之前融券卖出资金解冻，融券卖出资金-买券还券资金发生数=22898.57-22296.6=601.97元
此时信用账户中可用资金为729.92元（即601.97元+127.95元)。
融资融券利息月末统一结息，月初扣息。

7月30号公司对客户信用账户进行结息：

融资利息=融资负债x融资费率x负债天数÷360天
=14918.2元x 8.6%x 4天÷360天=14.26元
融券利息=（7月17号贵州茅台的收盘价＋7月18号贵州茅台的收盘价）x融券股数x融券费率÷360天
=(229.28 元/股 +230.47元/股) x 100股x8.6%÷360天=10.98元
应付息费=融资息费+融券息费=14.26元+ 10.98元＝25.24元

8月1号公司从客户账户中扣除息费25.24元，扣除息费后客户账户中可用资金变为704.68元。

T+0交易方式

融资融券交易中，投资者在信用账户可以执行的操作指令主要包括担保物买入、担保物卖出、融资买入、卖券还款、融券卖出、买券还券、直接还款和直接还券等8种方式，通过这些指令，投资者实现了担保物的买与卖，融资的买与卖、融券的卖与买、以及资金证券直接偿还等4类证券与资金的流转冲销操作。

T+0流转交易
投资者信用账户中以证券作为担保，T日计划买入标的股票但自有资金不足，且也不愿意承担融资负债。
投资者可以先融资买入标的股票，然后采用卖券还款指令卖出担保证券归还融资负债，从而实现融资资金在当日T+0流转。

T+0冲销交易
看涨当冲
投资者判断某个股票T日具有上涨趋势，但不能确定下一个交易日的走势，需要在当日低点买入股票，高点卖出锁定收益。
如果投资者信用账户中以资金为担保，则可以在低点担保物买入看涨股票，当日在高点融券卖出同样数量的该标的股票，然后采用直接还券指令将担保物买入的股票用于归还融券负债；
如果投资者信用账户中以证券为担保，则可以在低点融资买入看涨股票，当日在高点融券卖出同样数量的该标的股票，然后采用直接还券指令将融资买入的股票用于归还融券负债，并在下一个交易日采用直接还款指令将融券卖出所得资金用于归还融资负债。

看跌当冲
投资者判断某个股票T日具有下跌趋势，但不能确定下一个交易日的走势，需要在当日高点卖出股票，低点买入锁定收益。
投资者可以在高点融券卖出看跌股票，当日低点采用买券还券指令买入证券归还融券负债。

关于股票交易

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股票交易费用

1：开户，本人带上有效身份证件，选一家证券公司营业部，办理上海和深圳的股东帐户卡。
2：签定第三方存管协议，即指定一家银行，以后资金转进转出都是通过该银行的银行卡。
3：买卖股票最低单位为1手，即100股。
4：交易税费：
印花税：单边收取，卖出成交金额的0.1%(基金,权证免税)。
过户费：双边收取，仅限于沪市，每1000股收取1元，低于1000股收取1元。
佣金：买卖双边收取。起点5元，可浮动，和证券公司面谈根据资金量和成交量可以适当降低，北京地区一般能给到万三，两融能给到万八。
通讯费：买卖双向收取。沪深2地1元，其余地区5元。大多数券商不收。

股票交易时间

上海证券交易所
09︰15 至 09︰25 为开盘集合竞价时间； 09︰30 至 11︰30 ， 13︰00 至 15︰00 为连续竞价时间。

深圳证券交易所
09︰15 至 09︰25 为开盘集合竞价时间； 09︰30 至 11︰30 ， 13︰00 至 14︰57 为连续竞价时间； 14︰57 至 15︰00 为收盘集合竞价时间。

关于二手房买卖的税费

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关于二手房买卖的费用（2012-3-1）

1、关于限购

对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

2、关于契税

凡在2002年7月1日之后缴纳契税的，一律适用3%的税率。

自2011年12月10日起，北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。其中，全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元；区位调整系数按照环线区域和方位不同分为七档，分别为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0，六环外0.8。南、北部地区以莲石西路经广安门内大街至京沈高速公路一线为界划分。

享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价格低于按该通知标准确定的所在区域普通住房平均交易价格1.2倍以下。

通过计算（公式为：每平米价格上限=平均交易价格（18000元/平方米）×调整系数×1.2），北京市享受优惠政策住房的每平米价格上限是：四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元，四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元，五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元，六环外地区为17280元。

符合新的普通住房标准所能享受的税收优惠政策包括：个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

3、关于营业税

自2011年12月10日起，个人将购买不足5年的普通和非普通住房对外销售的，全额征收营业税5.5%；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

4、关于中介费

北京市住宅买卖经纪服务收费标准统一500万以下2%。

房地产经纪机构(以下简称经纪机构)提供的其他服务，由当事人自愿选择，通过合同明确约定。其中代办房地产登记服务收费，最高不超过500元/宗；代办贷款服务收费，最高不超过300元/宗；办理房屋入住有关手续收费，最高不超过200元/宗；按照委托人要求，提供的其他服务实行市场调节价，由委托人与经纪机构协商议定。

5、关于个税

二手房个人所得税的缴纳，有两种方式可以选择，一是按照总房价的1%缴纳；二是按出售价格与原购买价格的差额的20%来缴纳。但是在实际操作中，纳税人一般都是选择按照总房价的1%缴纳。

自2011年8月10日起，西城区（包括原宣武区、原西城区）地税对个人所得税进行调整，商品房无论是否满5年，只要产生个人所得税，一律按差额的20%征税。在北京的二手房交易中，只有满5年、且是卖房家庭唯一住房的房屋，在出售时，不用缴纳个人所得税，不满足上述两个条件的，都需缴纳个人所得税。